Juicio de Arrendamiento

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Abogados del Maule presta asesoría legal en demandas y  juicios de arrendamiento. Si a usted le deben meses de arriendo, si le deben los gastos de consumos básicos, si no se ha cumplido con el contrato de arrendamiento firmado, abogados del Maule le ofrece asesoría al respecto.


Arrendamiento

 

 

  ¿Que ocurre si mi arrendatario no me quiere pagar?, ¿qué puedo hacer ante el no pago? ¿cómo puedo protegerme de un arrendatario negligente?, ¿Cómo hacer un buen contrato de arrendamiento? ¿Qué hago si mi arrendatario no quiere salir de la casa y no ha pagado el arriendo?. Estas son preguntas frecuentes que surgen a partir del arrendamiento de inmuebles.

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La norma especial que regula estas relaciones está contenida en la Ley 18.101, modificada por la 19.866, ambas sobre arrendamiento  de predios urbanos.

Contrato de Arrendamiento

 

Es sumamente importante cuando usted pretende dar en arrendamiento un bien de gran cuantía realizar un contrato de arrendamiento escrito. Y no cualquier contrato, es fundamental hacer un buen  contrato de arrendamiento que sea capaz de prevenir situaciones difíciles y protegerlo de eventualidades futuras.arrendamiento

Si bien el contrato de arrendamiento no requiere escrituración, la verdad es que esta se torna fundamental. Se recomienda que siempre se realice por escrito, ya que existe una sanción que se presume que la renta es la que declara elarrendatario en caso de no existir contrato escrito (Sin embargo, el arrendador puede desvirtuar esta presunción con comprobantes de pago o depósito realizados por el arrendatario que demuestren el monto realmente pactado).

Además de esto, existe una serie limitación a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que "Aunque el  contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial".

Deuda del arrendatario

 

Cuando usted da un inmueble en arriendo, el arrendatario asume ciertas obligaciones como lo es el pago de una renta mensual. Si a UD. le deben meses de arriendo, gastos de los consumos básicos, lo primero que debe realizar es el desahucio, esto es, la noticia anticipada del termino del contrato de arrendamiento. Esto no se puede hacer de cualquier forma, sino que es necesario hacerlo conforme a los procedimientos que indica la legislación vigente. De conformidad a la nueva Ley de arriendo debe hacerse con a lo menos dos meses de anticipación, salvo que las partes hayan pactado otro plazo. 

El desahucio debe ser puesto en conocimiento del arrendatario por notificación judicial o bien a través de una notificación efectuada por un notario, sin embargo generalmente las partes pactan que se dará aviso por carta certificada, lo que no da ninguna garantía, dado que la ley ha establecido la forma precisa en que debe ser efectuado el desahucio para que sea válido. No obstante lo anterior, en la demanda de término de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda. 

En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda el tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de notificada la demanda. ésta es una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa aprueba una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.

Soy arrendatario y mi arrendador quiere obligarme a dejar el inmueble

 

Si la propiedad arrendada no ha sufrido daños, el arrendador no puede obligar al arrendatario a dejar la casa/departamento para disponer de ella para su familia u otro fin mientras subsista el contrato. Para poner término al contrato de arrendamiento deberá recurrir a los procedimientos normales contemplados en el respectivo contrato o la ley.

La ley sobre arrendamiento de predios urbanos consagra los siguientes derechos irrenunciables para el arrendatario con respecto a la terminación del contrato por parte del arrendador:

Si el plazo del contrato ha sido pactado mes a mes, o este es de duración indefinida, el aviso previo, o desahucio, dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o por medio de una notificación personal efectuada por un notario. El plazo de aviso será de 2 meses, contados desde la notificación, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Este plazo más el aumento no podrá ser, en total, superior a 6 meses. El arrendatario puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo, caso en el cual sólo deberá pagar la renta hasta el día de la restitución.

En los contratos de plazo fijo que duren menos de un año, el arrendador sólo puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda, para entregar el inmueble.

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